量减4成价升2成,2017东莞楼市这张成绩单你满意吗?
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2018-01-02 16:59:24来源: 房掌柜梁丽娟

​上半年政策收紧,下半年钱袋子收紧,面对全年“不放松”的楼市环境,2017年东莞楼市的“成绩单”注定会让开发商失望,供需双双下滑,市场消化周期延长,仿佛一下子回到了两年前。 


住宅供需回落到2014年水平



处于“限购”高压下,失去了“深圳客”这支强力购房大军的支持,“发热”长达一年有余的东莞楼市,终于得到了有效降温,甚至出现“供过于求”。

据合富数据显示,2017年,东莞新建商品住宅供应为691万㎡,同比减少19%;成交累计566万㎡,同比减少37%,与2014年同期相比基本持平。调控之下,市场观望氛围加剧,购房需求受到压抑,东莞楼市甚至一定程度出现了“供过于求”局面,供求比高达1.22:1,为2007年来第二高。

不过,尽管与2016年相比,2017年供需双双下滑,成交量下降近4成,但在本土需求主导和政策高压下,能交出“566万㎡”的答卷,东莞楼市这一年还是可圈可点的。

均价16520元/㎡,同比增长20%


为有效稳定房价,2017年以来,东莞先后3次出台政策,从调价幅度、备案价涨幅、调价时限等方面着手设立门槛,试图从备案价着手稳定市场,杜绝开发商乱涨价行为。尽管如此,购房者期盼的“降价”并未如约而至。

相较于成交量的“立竿见影”,调控对东莞房价的影响则相对小一些。据合富数据显示。2017年东莞新建商品住宅签约均价为16520元/㎡,同比上涨20%。虽然该网签数据,有限签、双合同等水分在,但相较2016年的40%涨幅已有大幅回落。

地价,是支撑这20%的涨幅主要动力。上半年东莞土地断供,加之粤港澳大湾区规划、轨道交通建设等利好,东莞楼市前景向好,东莞本土需求潜移默化中对房价承受压力逐渐提升,担心“今年不买房明年买地王”纷纷出手,以致局部楼市升温,也在一定程度上刺激了东莞房价的稳步上涨。

城区领涨,临深价格有松动



分化,依然是2017年东莞房价的主要特征之一。2017年东莞楼市格局进一步分化,购买力不断往水乡、泛城区、莞北等区域转移,在供求关系作用下,导致这些价格洼地区域房价出现补涨。相反的是,过分依赖深圳客的临深片区,则出现了价格松动。

据瑞峰数据显示,2017年城区片区领涨全市,成交123.7万㎡,均价17588元/㎡,是全年唯一量价齐升区域;受影响最大的临深片区,不仅成交量遭“腰斩”,成交价格也略有下滑,为19019元/㎡,是唯一降价的区域。

另外,水乡新城、滨海、松山湖、东部产业园片区均呈“量跌价升”之势,成交量均减少3-5成,房价则约有2-3成不等的涨幅。

不限购公寓供需大增


自2016年10月,东莞首次提出限购后,为应对新的楼市环境,东莞开发商纷纷调整战略,谋求出路。不限购不限贷的公寓产品,成为了新环境下东莞楼市的突破点。

据瑞峰数据显示,2017年东莞非住宅供应约264万㎡,同比略增8%,成交237万㎡,同比增长33%,成交均价约14959元/㎡,同比上涨10%,供应、成交、价格均达历史新高。

早在2017年上半年,就有业内透露,2017年是东莞公寓供应大年,预计有数十个项目推出公寓产品,供应量或过万套。据房掌柜统计,光城区在2017年入市的就有碧桂园帕克诺雅、G1蜂汇、浙商大厦、阳光城MODO、漾城、泰禾新天地、寰宇汇金中心、保利珑远国际广场、碧桂园东江月、卓越中寰等多个项目。

除了集中推货的刺激外,公寓产品在2017年行情走俏的另一个重要原因,是房价。2017年,东莞房价基本在15000元/㎡左右徘徊,对于不少本地刚需而言都是一个不小的压力。为适应市场,开发商在这一年推出了不少loft公寓,以“总价小、使用率高、带装修、不限购、不限贷”等优势,吸引了不少刚需、投资客入市,推动公寓成交量价齐升。

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