2017年,东莞二手楼快追上新房了
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2018-01-02 11:49:30来源: 房掌柜梁丽娟

2017年,东莞一手住宅市场在调控压力下呈“量跌价升”之势,而以一手房为“风向标”的二手楼市,在这一年,表现又是怎样的呢?我们不妨回过头来看一看。

成交量直追新房


在“房住不炒”大环境下,2017年的东莞楼市,不管是一手房还是二手房成交量都有所受挫。

与一手房收缩近4称相比,二手楼市的成绩单相对好看一些,下滑幅度也有近2成。据东莞市房产管理公众信息网数据显示,2017年东莞二手房住宅网签量超50460套,同比2016下滑约19%;网签面积超551万㎡,同比下滑约12%;网签金额超311亿(实际成交金额会更多),同比下滑约20%。从成交细节看,中小户型最常受市场青睐,主要是受高房价和置换需求持续释放影响。

值得一提的是,在调控影响下,不限购的二手房在2017年成交直追新房,与新房全年566万㎡成交相比相差不到3%。据中原数据显示,前11个月东莞一二手成交比已达1:1,另外有8个镇街迈入存量房时代。

不过,鉴于二手房网签较为滞后,尤其是下半年银根收紧后,二手房交易流程走完普遍要4-6个月,上述网签数据反映的市场情况会比实际滞后一些。 

调控下投资成分锐减


2017年,东莞调控政策频繁更迭,受正面影响的固然是一手房市场,但对二手房的杀伤力同样不低,尤其是限售限贷政策及银行贷款调整,直接影响了二手楼市的市场信心,在主客观作用下,二手房交易周期被延长。

但从市场角度看,限售限贷政策也在一定程度上抑制了二手楼市的投机炒房行为,从长远看对行业发展是良性的。

2016年,东莞房价全面上涨,使得大量投资客进入东莞楼市,二手房市场的投资成份也明显见长。进入2017,东莞调控加码,二手房虽不限购,但同样受“限售、限贷”影响,市场观望氛围一度加剧,加之二三季度东莞公寓产品集中供应、二手房源放盘减少等原因,东莞二手房投资需求转移阵地,刚需、改善需求同比提升。

对于市场转变,东莞合富置业总经理肖伟嘉也指出,2017年东莞二手楼成交下滑,是综合政策打击、业主捂盘、银行利率提升等多方面的结果。他指出,东莞二手房交易现在要证满2年才能转手,加上利率普遍上浮10-20%,对很多二手房买家来说,不管是投资客还是刚需客,都是一大压力。

看好后市房价坚挺


与一手楼市相同的是,尽管成交量有所下滑,但2017年的东莞二手楼价,整体还是略有上调的。部分区域,甚至出现了一二手房价“倒挂”现象。

在东莞,二手楼市一向以一手搂为风向标,确切地说,是二手房价一直向一手房看齐。2017年,尽管东莞调控未见放松,少了深圳客市场需求骤减,但在粤港澳大湾区、轨道交通建设等刺激下,东莞楼市未来发展前景还是被社会普遍看好的,在此环境下,东莞一手房价稳中有升,二手房业主纷纷看齐,叫价十分坚持。

有中介告诉房掌柜,一季度是东莞二手楼业主叫价底气最足的时节。“2016年底二手楼市回暖并延续到了2017春节后,当时热点区域尤其城区,业主反价现象都比较多,主要是那段时间买家看房多,刺激着业主见风涨价。不过这种现象并不普遍,尤其是调控政策落地,业主报价也慢慢回归理性,只是报价还是向新房看齐,比较坚挺,尤其是交通、配套比较优质的区域。”

肖伟嘉也指出,2017年东莞一手房价受到严控,不少新盘为应对调控压力定价都比较优惠,甚至有的低于区域二手楼价,而另一方面,业主普遍看好东莞未来楼市前景,二手楼叫价坚挺,加上税费、中介费等,二手房入市门槛提高,迫使部分买家回流到一手楼市,这也是造成2017东莞二手楼成交下滑的原因之一。

联动业务如火如荼


与2016年一样,“二三级联动”依然是2017年的东莞楼市的主导营销模式,唯一不同的,只是这项业务的执行对象变了,难度也提升了。

2016年,东莞楼市深圳客当道,只要能成功吸引深圳客眼球,这个项目一般销售业绩都不会差。因此,除了把楼盘广告打到深圳外,与中介合作精准带客上门,成为了众多开发商的首选。

到了2017年,调控之下深圳客退潮,市场观望氛围加剧,明星营销、楼盘电商等传统营销模式又开始抬头,为撬动市场尽快出货回笼资金,开发商又把希望寄托在了“二三级联动”这张“王牌”上。

事实证明,找对了方向和平台的开发商,联动业务还是十分成功的,2017年房掌柜为光大山湖城、鸿华I尚城、名巨山水城等项目整合的联动业务也都取得了不错的成绩。

2018二手楼市喜忧参半

展望2018,东莞二手楼市喜忧参半。

其实,当前二手楼行情并不乐观,尤其是年底,中介“关店潮”再现。据房掌柜了解,进入四季度,东莞局部区域如市区、临深,均出现了中介大量关门现象。一大本营在临深的品牌中介店相关负责人告诉房掌柜,他们已经关闭了好几家不盈利门店了。

有资深业内向房掌柜透露,关门的中介店大部分是夫妻店类型的小中介,也有部分在2016年扩张迅速以占有市场为出发点的大中介。“其实很多是被拖垮的,现在很多门店都做联动,开发商回款慢的,拖一拖小店耗不起。那些扩张太快的,在16年市场不愁客户,但17年行情不再,不盈利的门店关门也是意料之中。总的来说,都属于正常市场现象。”

另一方面,不管是粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好,还是轨道及交通路网的全面铺开,都是支撑东莞大步向前的源动力,未来东莞楼市还有很多种可能。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出,2018年,东莞楼市也将进入存量房时代的第二个年头,由于阴阳合同的禁止、信贷的持续收紧,预计东莞二手房市场会迎来短期调整适应的阵痛;而随着换房需求的持续释放,预计二手房的刚需中小户型房源挂牌增多,成交突出。

肖伟嘉则表示,2018年东莞二手楼走势还得看一手楼市,尤其是土地市场,若开发商依然十分看好东莞楼市前景积极高价拿地,东莞二手楼市行情预期还是相对乐观的。
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